갭투자 금지 Q&A │ 벌칙·과태료 사례까지 한눈에 정리 (2025 최신판)

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🏠 “전세 끼고 매수하려다 계약서 뜯어 고쳤습니다”

지난 6월, 성동구 구축 아파트를 ‘전세 1억 끼고 매수’하려던 37세 이정훈 씨. 계약 직전 공인중개사가 말했다.

“올해부터 갭투자 금지라 전세 끼고는 불가예요. 걸리면 강제 매각·벌금까지 나옵니다.”
황당했던 이 씨는 국토부 가이드라인과 판례를 뒤져 본 뒤, 잔금일 전세보증금을 전액 반환하는 조건으로 매매 구조를 바꿨다.
“10일 새 공부량이 1년치 부동산 기사보다 많았죠. 하지만 덕분에 불법 리스크 0 %로 계약했습니다.”

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1️⃣ ‘갭투자 금지’ 핵심 규정 한눈에

항목	내용	시행 근거
적용 지역	투기과열지구·조정대상지역(수도권 전역+세종·부산 수영구 등)	2025.6.27 부동산대책
금지 행위	전세보증금(임차보증금)을 끼고 주택 취득 → 실입주 의무 미충족	주택법 §64·주택임대차보호법 §6-3
전입 의무	매매 잔금일 + 3개월 내 집주인 또는 직계가족 전입 → 2년 유지	주금공 보증운영지침
벌칙	실거주 의무 위반 시 → 계약해제·이행강제금(주택가 10 %) + 대출 회수	국토부 행정처분기준
전세보증보험	실입주 의무 대상 주택에 대해 가입 불가 (보증기관 임의 거절)	HUG·SGI 자율 규정

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2️⃣ 갭투자 Q&A – 실전 질문만 모았다

Q	A
Q1. ‘실거주 2년’ 조건인데, 출장·유학으로 비워도 되나요?	① 해외파견 공식문서, ② 가족 전입·동거계약 증빙 시 예외 승인 가능. 무단 공실 → 위반.
Q2. 기존 세입자가 6개월 더 살기로 했는데?	불가. 잔금일 기준 세입자 퇴거·보증금 반환이 선행돼야 매수 가능.
Q3. 1억 이하 보증금도 포함되나요?	YES. 보증금 크기 무관, 전세·월세 묶음 계약 모두 갭투자 해당.
Q4. 증여·상속으로 받은 주택엔 적용?	증여·상속은 ‘취득’으로 보지만, 입주 의무는 배제(단, 양도 시 규정 적용).
Q5. 위반이 적발되면 실제로 얼마나 물어내나요?	최근(2025.4) 서초구 15억 아파트 사례: 이행강제금 1.5억 + 대출 회수 8억 + 과태료 500만 원.

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3️⃣ ‘벌칙 사례’ 집중 분석

사례 1｜잠실 주공 5단지 18평 매수 후 실입주 미이행

• 구조: 매도자와 ‘세입자 1년 더 거주’ 특약
• 점검: 국토부 합동단속(2025.2)에서 적발
• 처분
  • 주택가액 12억 → 이행강제금 1.2억(연 2회)
  • 보증보험 가입 불가로 세입자 퇴거 지연, 추가 민사소송

사례 2｜천호동 다세대주택, 편법 월세 돌리기

• 구조: 전입신고만 하고 실제론 월세 세입자 거주
• 적발: 전입세대 열람 + 전력 사용량 조사
• 처분
  • 자진 시정 명령 무시 → 10 % 강제매각 명령
  • ‘주택임대차보호법 위반’으로 벌금 500만 원 병과

사례 3｜분양권 전매 후 전세 세팅

• 구조: 잔금 직후 바로 전세 계약 체결
• 문제: 입주자저축 1순위 혜택 박탈 + 대출 6억 회수
• 추가: 세입자 보증보험 거절 → 세입자 민사소송 진행 중

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4️⃣ ‘합법 투자’ 3단계 체크리스트

1. 전세 퇴거 계획서
   • 잔금일 전 세입자 퇴거·보증금 반환 일정 확정
   • 보증보험 가입 여부 ‘종료 처리’ 확인
2. 전입 & 2년 거주 증빙
   • 가족 전체 주민등록 전입
   • 학교 전학·공공요금 납부 내역 보관
3. 실거주 뒤 임대전환 전략
   • 2년 후 임대전환 시 주택가액 9억 초과 → 임대 등록 필수
   • 등록임대사업자 세제 혜택·의무사항 대비

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5️⃣ 부모님·배우자 명의? 편법 판단 기준

수법	규제 시각	리스크
부모 명의 매수 후 내가 거주	‘명의신탁’ 의심, 증여세·차명과태료	최대 계약 해제 + 세금 추징
배우자 명의 + 내가 전세 계약	실입주 여부 중요, 배우자도 ‘세입자’로 보면 위반	이행강제금 가능
법인 매수 + 임원 전입	실거주 의무 면제 (법인 부동산관리)	법인세·배당소득세 ↑

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6️⃣ 은행·중개 현장 꿀팁

• 대출 실행 전 ‘실거주 확약서’에 서명 → 위반 시 즉시 회수 각오
• 중개계약서에 ‘전세 승계 불가’ 명시 → 추후 분쟁 방지
• 잔금 당일 세입자 퇴거 완료서(전출신고, 확정일자 해지) 확인

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🚀 오늘 해야 할 액션

1. 손품 검색 – 국토부 Q&A, 은행 실거주 서약서 서식 다운로드
2. 자금계획 엑셀 – 보증금 반환·대출 한도 갭 계산
3. 공인중개사 면담 – “실거주 의무 위반 시 사례” 현장 스토리 확인
4. 부부·가족 회의 – 2년 실제 거주 가능 여부 최종 점검

작은 냄새가 아이의 사회성을 좌우하듯, 갭투자 금지 위반은 당신의 자산·신용·세입자와의 신뢰를 한 번에 흔듭니다. 규제를 이해한다면, ‘불법 레드존’을 피하고 오히려 합법 투자 블루존을 찾을 수 있습니다.

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